物业管理知识问答

一、业主大会的成立与运作

当开发商交付的房屋面积达到总面积的50%以上，或首套房屋交付满两年时，便具备了启动业主大会成立程序的条件。首次业主大会的筹备工作，可由街道办事处牵头，联合业主代表、建设单位、街道及社区代表共同进行。

业主大会的核心决策机构业主委员会，成员人数需为单数，且介于5至15名之间，由业主大会选举产生，任期通常不超过5年。一旦有成员出现违法违规行为，街道办事处有权暂停其资格，并提请业主大会中止其成员身份。

业主大会通常每年召开一次，但涉及重大决策如物业选聘、维修资金使用等时需临时召开。若业主委员会未能充分履行职责，超过20%的业主可联名要求召开大会改选成员。

二、物业服务的内容与责任划分

物业管理是对建筑物、设施设备及相关场地进行的维修、养护、管理活动，同时维护环境卫生和秩序。服务范围包括卫生保洁、秩序维护、绿化养护、设备维护等基础服务，具体以物业服务合同中的约定为准。业主可以选择自行管理物业，但涉及电梯、消防等专业设施时，必须委托专业机构进行维护。

前期物业服务由开发商承担，需解决设计缺陷等遗留问题，并承担首次业主大会的筹备费用。

三、业主的权利与义务

业主享有专有部分的所有权以及共有部分的共同管理权，可参与制定管理规约、选举业委会成员等。业主也有权监督物业服务履行情况、共有部分经营收益及物业费使用情况。

业主需遵守管理规约、按时缴纳物业费及维修基金，不得损坏共有设施或擅自改变房屋用途。

四、费用管理相关

物业管理费主要用于公共设施维护，收费时间从业主收楼之日起计算，按照购房合同或实测面积收取。专项维修资金需按法定程序申请使用，不得擅自挪用。业委会有权核查物业公司账目，但普通业主需要通过业委会来行使这一监督权。

五、法规与纠纷处理

物业管理活动需遵循《民法典》《物业管理条例》及地方性法规，如《安徽省物业管理条例》。街道办负责指导业委会成立及协调纠纷，重大问题需要通过业主大会共同决策。若业主存在私搭乱建、侵占公共区域等行为，物业可以上报相关部门依法处理。

综合了物业管理相关政策与实践案例，涵盖了业主自治、服务责任及常见问题解决要点，为业主、物业及相关部门提供了全面的参考和指导。